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    遠超北上廣深,這個城市再奪第一名!

    鳴金網
    摘要:
    “笑傲”全國,這不是第一次


    來源:國民經略
    ID:guominjinglve


    誰是中國賣地收入最高的城市?

     

    答案有些出人意料。不是北上廣深四大一線城市,也不是成都武漢等常住人口破千萬的二線省會,而是錢塘江畔的杭州。

     

    根據中原地產研究中心提供的數據,2019年上半年,杭州賣地收入超過1400億元,遠超北上廣深,再度蟬聯榜首,成為上半年賣地收入唯一超過千億的城市。





    賣地如此之猛,樓市到底會怎么走?

     

    01

     

    面對土地市場的火熱態勢,杭州隨即升級樓市調控政策。

     

    6月29日,杭州推出“限房價、限精裝”地塊。這些地塊在出售時,就已經鎖定未來房子的最高售價,同時還鎖定了精裝標準。

     

    這意味著,競拍的樓面價越高,開發商未來的利潤就越薄,杭州通過此舉試圖為土地市場降溫。

     

    事實上,這不是杭州第一次在賣地收入上“笑傲”全國。

     

    根據克而瑞數據,2018年,杭州賣地收入高達2442億元,成為全國唯一賣地收入超過2000億元的城市。




    這一數字,是廣州的1.6倍,是深圳的5倍。與當年財政預算收入相比,高出600億元左右,土地財政依賴度超過130%,位居各大城市前列。



     

    杭州賣地井噴最早可以追溯到2015年。

     

    數據顯示,2015年杭州土地出讓收入不足千億,2016年直接翻倍達到1612億元,2017年再度大漲達到2120億元,2018盡管樓市由熱轉冷,但杭州賣地收入仍然創出新高,達到2442億元的新高度。

     

    從2014年算起,五年時間,杭州土地出讓金累計已超過9000億元。以此推算,到2019年年底,杭州賣地收入突破萬億大關,基本沒有懸念。

     

    在二線城市中,杭州城市面積并非最大、常住人口并非最多、GDP并非最高,為何賣地收入卻一路飆升?

     

    02

     

    第一個因素也是最核心的因素:亞運。

     

    杭州是2022年亞運會主辦城市。


    歷來每一次體育盛會,都是城市展現國際形象的最佳時機,都會帶動城市建設的全面提升,成為城市補短板的重要契機。無論是體育場館建設、道路建設、地鐵建設還是城市開發力度,都會得到前所未有的提升。

     

    杭州雖是首屈一指的網紅城市,但論城市建設,不僅遠遠落后于一線城市,與廣大二線城市相比也沒有多大優勢。

     

    這其中,最具代表性的就是地鐵。



    在全國地鐵里程排行中,北上廣遙遙領先,上海運營總里程高達669km,廣州為473km,武漢成都重慶都超過200公里,而杭州僅為115公里,排在十名開外,不及鄭州、西安、南京、蘇州等城市。

     



    因此,為了給亞運提供更好的支撐和保障,杭州計劃到2022年形成總長度達516公里的軌道交通,并將實現軌道交通十城區全覆蓋。

     

    如此龐大的基礎設施建設,必然需要巨額資金來作為支撐。軌道交通上馬在即,民生支出嗷嗷待哺,杭州財政收入雖然非常穩健,但也會力有不逮。

     

    賣地收入,就成了替代選擇。

     

    03

     

    第二個因素,則與城中村改造和棚改息息相關。

     

    2016年,杭州全面啟動城中村改造五年攻堅行動,涉及全市246個城中村。就在同一時間,全國棚改大擴張,棚改貨幣化橫空出世。

     

    城中村改造與棚戶區改造相結合,對于樓市的刺激效應可想而知。

     

    一般認為,棚改集中于中西部省份、以三四線城市為主。事實上,在一二線城市里,棚改規模龐大的同樣不在少數,杭州、濟南、貴陽都是典型例子。

     

    數據顯示,2017年杭州棚改開工量高達6.95萬套,2018棚改完成開工6.6萬套,2019年則計劃開工6.89萬套,在一二線城市中位居前列。

     

    與之對比,整個廣東2019年的棚改開工計劃只有2.49萬套,2018年更是只有1.87萬套。


    一個杭州市的棚改規模,超過了廣東省。

     

    與棚改相比,棚改貨幣化的影響更加直接。過去兩年,杭州棚改貨幣化的比例一度高達50%以上,直到2019年,杭州改為實物安置為主,貨幣化補貼的比例降低到11%。

     

    棚改帶來的不只是大拆大建,還有拆遷戶的持幣入場,影響有多大,可想而知。

     

    04

     

    第三個因素,則與杭州的強勢崛起有關。

     

    最近幾年,杭州成了名副其實的網紅城市。諸如“北上深杭取代北上廣深”、“上海成了環杭州城市”的說法不脛而走。

     

    這背后,杭州經濟發展迅猛,2018年GDP高達1.35萬億,位居全國第十位。以阿里巴巴為代表的信息經濟產業異軍突起,而G20等重要活動的落地,更讓杭州獲得了堪比北京上海的曝光度。





    與此同時,杭州在搶人大戰上絲毫未曾放松。今年5月,杭州落戶細則出臺,凡是大專以上學歷,35周歲以下,繳納一個月社保即可落戶。

     

    這一門檻,低過廣州深圳,甚至低過部分二線強省會。門檻之低,令許多城市倍感壓力。

     

    2018年,杭州常住人口達到980萬,杭州新增人口33.8萬人,僅次于深圳、廣州和西安。人口吸引力可見一斑。

     



    在搶人大戰加持之下,2019年杭州常住人口破千萬,沒有任何懸念。

     

    有強勢產業,有一流的城市知名度,有持續且強勁的人口流入,有城市大擴張的預期,杭州自然容易成為樓市的熱土。

     

    05

     

    杭州樓市將向何處去?

     

    一方面,杭州離2022年亞運會召開還有三年時間,一眾基礎工程建設仍在大力推進。與此同時,杭州信息經濟產業未受到經濟新周期的影響,經濟仍舊保持強市增長態勢。而隨著落戶門檻的降低,杭州對于人口的吸納力還會進一步增強。



    這是樓市的支撐因素。

     

    另一方面,杭州的城中村改造和棚戶區改造已經基本接近尾聲,而棚改貨幣化從當初的50%以上減少到如今的10%左右,大拆大建的刺激動力隨之衰減。

     

    同時,基于城市擴張的需要,杭州還會繼續增大土地供應規模,未來樓市庫存有可能大幅增加。

     

    杭州未來樓市向何處去,受到這兩種力度的拉扯。

     

    不能忽略的一點,江浙本就是民富之地,杭州一直都備受追逐。每一輪樓市周期里,都少不了杭州市場的大起大落。

     

    這就決定杭州不同于其他城市的一個特性:在樓市上漲期,杭州往往會率先上漲,并且一步到位。而在樓市下行周期,杭州則會出現劇烈調整,降價維權發生的頻次遠遠高過其他城市。

     

    所以,杭州樓市的下一步,仍取決于大環境。沒有大環境的支撐,杭州的上漲動能恐怕難以維持。

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