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    2億租客新困擾:個稅抵扣幾十塊,房租上漲幾百元

    騰訊財經
    摘要:
    有業內人士認為,此次個人所得稅改革,很可能是稅務部門加緊向房東征稅的第一步舉措。但是,未來房東增加的稅收誰來負擔,這便是租客和房東們博弈的關鍵所在。 ... ... ...


    有業內人士認為,此次個人所得稅改革,很可能是稅務部門加緊向房東征稅的第一步舉措。但是,未來房東增加的稅收誰來負擔,這便是租客和房東們博弈的關鍵所在。

    真金白銀還沒有落袋,憂慮倒來得痛快直接。

    眼下,數以萬計的租房客們正面臨著“個稅抵扣幾十元、房租卻上漲幾百元”的困擾。不少租房人在填報住房租金信息時遇到阻礙。

    個人所得稅專項附加扣除政策1月1日正式實施,包括住房租金等六項專項附加扣可謂新年大禮包。孰料,這竟演變成了租客和房東之間的博弈。

    在北京工作的小楊便是這樣一例。最初,小楊得知個稅改革時滿懷喜悅,他盤算著每月到手的工資會多一些。但當他聯系房東,希望獲得對方信息以填寫個稅專項附加扣除信息表時,卻是一波三折。

    先是房東壓根不回復,回復了又借口說忙。幾天過后,在小楊反復撥打電話之后,房東給他發來一個陌生人的姓名和身份證號。

    小楊這種結果算是好的,很多租客直接被房東懟回去:

    “你要是申報租房抵扣個稅,房子就不租給你了!”

    “如果你申報租金扣除,稅務局收稅的話,我會把錢加到房租上?!?/p>

      

    沒有籌碼的租客


    在過去,對于個人的租房收入幾乎是沒有納稅的。有業內人士認為,此次個人所得稅改革,很可能是稅務部門加緊向房東征稅的第一步舉措。但是,未來房東增加的稅收誰來負擔,這便是租客和房東們博弈的關鍵所在。

    如果享受到房租抵稅這一紅利,能省多少呢?按照新個稅法,在北上廣深等一線熱門城市以及省會城市的租房客,每月可扣除1500元的計稅額,算下來,每月到手工資會多幾十塊錢。

    然而,面對未來房租可能上漲幾百元的淫威,不少租客干脆放棄。在房東面前,租客毫無籌碼可言。

    在周刊君隨機采訪的10位租房者中,除已掌握信息不用聯系房東或通過中介公司租房的4人外,有2人被房東明確拒絕,另外4人因為擔心房東借機漲房租而直接放棄降低個稅的福利,“個稅每個月也就幾十塊錢,房租要漲了就得不償失了?!?/p>

    這不是個小問題。貝殼租房發布的《2018年租房十大關鍵詞》顯示,2018年,我國人口13.9億,租房人群接近2億。

    對這些租房客來說,房價高不可企,生活壓力大,但無論漂泊何處,租來的一間10平米小屋都是他們的最后庇護所。所以也難怪,房租市場一有風吹草動,便會引發一片焦慮與哀嚎。

     

    包租婆們的憂慮

     

    上述小楊的房東稱,自己出租單位住房不符合規定,現在被填報了個人信息,等于把事情公之于眾。到時候要繳納很多稅怎么辦?

    杭州的蔡女士告訴周刊君,知道租客可以憑自己的身份證號碼就能申報抵稅,“我是很懵圈的,早知道這樣,去年簽合同時我肯定不會提供我的個人信息了!”她擔心,租客會把自己的信息提供給更多人。

    這一行為到底會不會發生,作為房東的她無法獲知。而讓她更為不安的是,稅務部門有可能通過這一途徑獲知自己的租房行為,把自己定性為偷稅漏稅。

    蔡女士據此明確告知租客不要申報該項抵扣個稅。她打算退房租時看專項附加扣除填報記錄?!叭绻闵陥罅?,那我用押金把稅給繳了。剩下的押金有多還你,沒多算我倒霉?!?/p>

    “漲房租,租客不樂意。不漲,我們貼錢繳稅?!卑馄艂兯坪跻舶训搅俗饪偷拿},他們坦言,一般提到“如果真收稅,稅金也要承擔”類似的話,租客就會立馬服軟,表示先不申報了。

     

    羊毛出在羊身上

     

    面對個稅改革引發的房租上漲擔憂,國家稅務總局12366納稅服務平臺的客服表示,目前沒有接到根據專項附加扣除信息追征房租相關稅費的通知。

    由此可見,政策并不明朗,房租是否會上漲也尚無定論。那么,是租客們太敏感,還是包租婆們杞人憂天?

    北京蘭臺律師事務所稅法律師武嘉接受周刊君采訪時稱,出現這一沖突在預料之中,“羊毛出在羊身上,根據經濟規律,現在監管越來越嚴格,房東依法繳納的各項稅款會轉嫁到房客身上?!?/p>

    有業內人士認為,鑒于此次信息真實性無法保證且未上報租金具體數額,目前稅務局不會對出租方征收稅費,但以后可能會。

    武嘉也表示,稅務機關通過數據整合聯網,此次只要要求填報了房屋租賃信息,就存在一定的稅收風險,“雖然國家目前沒有大規模查處房屋租賃逃稅問題,不代表以后不會查處。而對于逃避繳納稅款達到立案金額、比例的納稅人,仍有被移交公安機關追究刑事責任的風險?!?/p>

    陜西省社科院經濟研究所副所長、研究員吳剛告訴周刊君,個稅申報帶來的房租上漲焦慮,暴露出目前國內對于個人房源出租監管的漏洞,需要進一步建立和健全對房租個稅繳納的監管制度,加快房地產稅立法進程。

    在武嘉看來,稅務機關未來對個人稅收監管一定會越發嚴密。

    這幾天網上流傳的一張深圳某街道辦“個人房屋租賃納稅通知”,也印證了這一趨勢。周刊君聯系了該通知單上的布吉街道辦事處,工作人員稱,通知內容與此次個稅申報無關。也坦言,出租房屋的事實是由社區進行核查后確認的,房東需來補繳之前欠下的稅款。


    亡羊補牢,猶未晚矣

     

    個稅改革本是好事,是為工薪階層謀福利,但沒想到好事變壞事。

    吳剛認為,個稅改革方案設計的不足已被暴露出來,相關部門需要分析了解輿情,及時出臺補救措施。

    但在武嘉看來,雖然《個人所得稅專項附加扣除操作辦法(試行)》目前處于試行階段,有修改的可能性,但操作空間不大?!皩ψ夥渴杖胝鞫愂呛戏ǖ?,立法者在制定稅收政策時需要作出全面、宏觀的把握,有時的確沒辦法兼顧到每個社會個體?!彼f。

    但租房族就只能坐以待斃嗎?吳剛表示,可以采用權宜之計,酌情減免一些房源稅負負擔,支持鼓勵一些房東自愿去租賃合同備案,配合個稅房租抵扣。

    武嘉也表示,雖然對于出租房屋綜合稅率20%的說法,已有媒體更正,北京市優惠后大概在5%。但不能否認的事實是,房主要繳納名目繁多的各項稅費,光是出租房屋就需繳個人所得稅、房產稅、增值稅,以及包括城市維護建設稅和教育費附加等附加稅費。因此,給房主減免稅收具有一定可行性。

    中國政法大學財稅法研究中心主任施正文接受《法制日報》采訪時也給出相同建議,對個人出租住房規定一個免稅政策,比如一年一個家庭租金收入不超過一定金額的話,可以免稅。

    但減免的范圍和額度,還需看制度出臺的初衷和價值取向,制度實施能否達到切實維護承租人利益的效果。

    武嘉表示,“在北京這樣的一線城市,租售比非常低,房主希望房租上漲心理較為普遍,而房產中介也樂觀其漲。如果限制多產者免稅額度,那么沒有得到免稅的房產,房租依然會上漲,這部分房租的上漲仍然會帶動其他房租上漲,不一定給承租人帶來很好的減負效果?!?/p>

    亡羊補牢,猶未晚矣。目前個稅改革辦法剛出臺,還未全面實施,仍有協調解決的余地。這也考量決策層面的智慧。


    文:《中國新聞周刊》新媒體記者 羅曉蘭


    俠客島評“房租個稅抵扣困局”:忐忑的租客,焦慮 的房東


    “ 一切很好/不缺煩惱”

    這幾天,房東集體抵制房租抵扣個稅的消息刷了屏,向來“躺著收錢”的房東們突然陷入集體焦慮。一夜之間,世道變了?

    先說一個聽來的小故事。前不久,某地財政部門負責人在內部會議上報告全年財政工作后,向在座的主政領導提出了一個兩難問題:2018年未能完成全年財政收入目標,2019年任務更重,既要完成上級下達的財政增收目標,又要完成減稅降費目標,怎么辦?

    房東的焦慮,潛藏著答案。


    抵稅

     

    房租抵扣個稅這事兒并不復雜。

    2019年1月1日起,租客們喜迎房租抵扣個稅新政,一派喜大普奔的祥和氣象。新的個稅抵扣辦法規定,納稅人可按照一定的標準額實現相應扣除,具體的標準如下:

    直轄市、省會(首府)城市、計劃單列市以及國務院確定的其他城市,扣除標準為每月1500元;除第一項所列城市以外,市轄區戶籍人口超過100萬的城市,扣除標準為每月1100元;市轄區戶籍人口不超過100萬的城市,扣除標準為每月800元。

    如此新政,自然備受歡迎,廣大租客們紛紛下載個稅抵扣APP,填報抵扣信息,為每月節省下來的幾十元、上百元偷著樂。

    然而,北京一位每月房租5000元的朋友卻說,他放棄了房租抵扣這一項。為何放著眼前的肉不吃?

    汝之蜜糖,彼之砒霜。有房東聲稱,一旦租客拿房租申報個稅抵扣,要么漲房租,要么解除合同退房。

    多年來,我國絕大部分房東從未收了房租去報稅——這并不意味著房租所得不需要繳稅。實際上,若要老老實實地足額交稅,這筆錢還真不少。

    房屋租賃收入要交多少稅呢?在近日刷屏的一篇文章中,有房東算了一筆賬:“你拿我的信息去申報個稅抵扣,過不了幾天稅務部門就會通知我去開發票,單房產稅一項就需要交納360元(全額租金3000元乘12%),這還沒算增值稅和附加稅等!你申請住房租金專項附加扣除能省100元,我至少要墊進去500元?!?/p>

     

    果真如此?

     

    依據《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》,個人出租不動產所得屬于財產租賃所得,固定稅率為20%;自2001年1月1日起,對個人出租房屋的所得,暫減按10%的稅率征收個人所得稅;房產稅方面,2005年國務院頒行的《房產稅暫行條例》,依照房產租金收入計算繳納的,房產稅稅率為12%。

    個稅和房產稅相互獨立。除此之外,還涉及增值稅、城市維護建設稅、教育附加、地方教育附加、城鎮土地使用稅等等。名義上看,房東們要承擔的名義稅負頗高。若真照此執行,房東們的信息進了稅務系統之后,房租收入交稅無所遁形。

    但現實形勢如何?在現有階段,各地對房租收稅大抵采用簡易綜合稅率的辦法,且多在5%左右,有的地方低至3%,3000元/月的房租,交90元的稅就夠了。


    信息

     

    既然當前要交的稅并不多,也沒說一定要交,房東們為何還是如此不安?

    真正讓他們輾轉反側的是個人信息——房租可抵扣個稅,租客必然積極申報,就必然會上傳房東信息。

    細看規定,納稅人享受住房租金專項附加扣除,應當填報主要工作城市、租賃住房坐落地址、租賃起止時間、出租人姓名、身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅識別號(社會統一信用代碼)等等。

     

    做好“信息”工作是向個人征稅的基礎。

     

    從2014年開始新一輪財稅體制改革以來,我國就著手構建以高收入者為重點的自然人稅收管理體系,加快稅收信息系統建設,各征管數據向稅務系統集中,目標之一是征管系統與個人收入和財產信息系統互聯互通。

    毫無疑問,這是一項浩大而艱難的工程。自然人納稅人數量多、管理難,自古至今,沒有人愿意把自己的財產信息公開,也沒有多少人愿意主動交稅。

    有從事稅務籌劃的人士告訴經濟ke,客觀上講,這次的個稅抵扣細則可大量搜集信息。據了解,部分系統的公務員已開始下載個稅APP填報相關信息。有人說,這比官員申報財產信息還要細、還要全。

    對此,國家稅務總局科研所特聘研究員楊默如在接受媒體采訪時說,這種設置類似于營改增后銷項稅額與進項稅額之間的關系,當上游納稅人開具發票,完成他/她的納稅義務之后,下游的人才能夠實現他/她的稅額抵扣。如此一來,下游企業的依法抵扣將增加上游企業實際稅負,但能夠形成一個勾稽、監督與控制的關系,從而完善國家稅收征管系統。

    的確,營改增后,上下游企業之間相互監督,“環環征稅,層層抵扣”的增值稅鏈條逐步建立。有小企業主告訴《中國經濟周刊》記者:“沒有任何避稅的空間。你想少開稅票,下游企業抵扣稅額就少了,他們不干啊。如果要做高自己的支出來少交稅,就意味著做高上游企業的收入,他們也不干啊?!?/p>

    按楊默如的說法,房租抵扣個稅與此類似。以往,稅務機關要想獲得房東出租房屋的信息可說是高射炮打蚊子,可現在把廣大的租客們發動起來,人人成為自發的征管員,事情就好辦了。

    相對于苦哈哈的租客,坐收財產性收入的房東們是不是被稅務部門重點關注的高收入人群呢?

     

    直接稅

     

    以前,房租這樣小水坑一般的稅源,各地稅務瞧不上,征管也懶得費勁。

    國稅總局2005年下發的《關于加強出租房屋稅收征管的通知》說得很清楚:出租房屋特別是私房出租點多面廣、隱蔽性強,征管難度大,稅務機關又缺乏有效的信息來源渠道和控管手段,出租房屋的稅收征管基礎工作比較薄弱,漏征漏管情況比較普遍。

    意思大致是說,不是不想收才讓房東們偷稅漏稅,而是不好收、征收成本太高。你想啊,要去找房東收點稅,稅收征管員也許得跑上好幾趟才能找到人,光是征管員的工資就劃不來,更何況還得看人臉色?!皳p人”又“不利己”,何必呢。

    今后,局面或大為改觀。上述從事稅務籌劃的人士說,有了大量的房屋租賃數據后,在大數據+AI時代,以往不好收稅的問題都不再是問題。網上流傳,已經有地方搶食“頭啖湯”,從社區網格中心發出了《個人房屋租賃納稅通知》,逾期不辦就要處罰。

    除了征管難,稅務機關長期對房租收入這樣的稅源忽略不計的另一層原因是缺少征收直接稅的習慣。我國歷來采用間接稅為主的稅制結構,面向個人的直接稅比例不高。

    如此的稅制結構給企業帶來沉重負擔,不利于經濟的轉型升級,也不利于發揮稅收調節財富分配的作用。2014年6月,中共中央政治局審定通過的《深化財稅體制改革總體方案》提出,要優化稅制結構,逐步提高直接稅比重。

    最新的個稅改革措施也清晰地表明,要減輕低收入者的稅負,強化對高收入者的稅收征管。


    作為財產性收入之一,如果全面強征管,房租征稅這塊蛋糕有多大呢?據一份《2018年輕人租房大數據報告》,預計到2023年,國內房屋租賃總面積將達83.82億平方米,租賃人口將達2.48億。粗粗估算一下,金額貌似很驚人。

    悄悄收房租,躺著數錢的日子“小舟從此逝”了?國稅系統相關人士稱,目前并沒有對房租收入明確征稅的計劃,國稅總局也沒有確定開征與否的權限。

    現在不征,不代表以后都不征;現在少征,也不意味著今后不高征。房東們更擔憂的是,租客申報了信息,自己卻沒有交稅,一旦稅務局哪天來查稅怎么辦?到那時候,除了補繳稅款,是不是還會有罰款,會不會有滯納金?

    畢竟,2018年就發生過企業被追繳十年社保的事情,弄得不少企業人心惶惶,經濟ke就曾聽說,有企業主為此果斷注銷企業。

    當然,追繳社保如此簡單粗暴的做法已經被叫停。房租交稅應該也不會太貿然推進。即便大規模鋪開,也會有相應的緩沖辦法和過渡期。


    焦慮其實也不止于房東??梢灶A測的是,隨著我國財稅體制改革的繼續推進,要維持宏觀稅務穩定,一面大規模減稅降費、減輕企業負擔、提升經濟活力的同時,另一面就必然要優化稅制結構、完善直接稅征管體系、提升直接稅比例——人們將越來越多地面對直接稅帶來的稅負痛感。

    改革或有陣痛。但新一輪財稅體制改革是一場關系國家治理體系和治理能力現代化的變革,是著眼長遠的制度創新。文/李永華(《中國經濟周刊》記者)

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